§ 556 BGB

§ 556 BGB regelt die Vereinbarung und die jährliche Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht — einschließlich der zentralen Abrechnungsfrist.

Bedeutung für Vermieter

§ 556 BGB ist die zentrale Vorschrift des Wohnraummietrechts zu den Betriebskosten. Sie erlaubt es, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt — wahlweise als Pauschale oder, wie meist üblich, als monatliche Vorauszahlung. Über geleistete Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der praktisch wichtigste Teil ist die Frist in Absatz 3: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumen Sie diese Frist, können Sie keine Nachforderung mehr geltend machen — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen immer auszahlbar. Für Vermieter einer Eigentumswohnung ist das besonders heikel: Auch wenn die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung spät liefert, entbindet Sie das nicht von Ihrer eigenen Zwölf-Monats-Frist gegenüber dem Mieter. Umgekehrt hat der Mieter nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben.

Rechtliche Grundlage

Originaltext · § 556 Abs. 3 BGB

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Quelle · gesetze-im-internet.de →

Beispiel

Für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2025 muss die Nebenkostenabrechnung Ihrem Mieter bis spätestens 31. Dezember 2026 zugehen. Versäumen Sie diese Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen — ein Guthaben müssen Sie dem Mieter dennoch auszahlen.