Nebenkostenabrechnung

Für Vermieter · Glossar-Eintrag · Aktualisiert Mai 2026

Die Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter. Sie ist nach § 556 Abs. 3 BGB gesetzlich vorgeschrieben, wenn der Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung vorsieht. Bei einer Nebenkostenpauschale entfällt die Abrechnungspflicht — die Pauschale gilt unabhängig von den tatsächlichen Kosten als abgegolten.

Welche Kosten dürfen rein?

Nur umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV — z. B. Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Heizung, Hauswart. Posten wie Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Rücklage-Zuführungen dürfen nicht in die NK-Abrechnung.

Mehr Details:

Umlagefähige Betriebskosten — vollständige Liste nach § 2 BetrKV
Nicht umlagefähige Kosten — was Eigentümerlast bleibt

Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Über einen Verteilerschlüssel — typischerweise Wohnfläche, Miteigentumsanteil oder Verbrauch. Bei Heizkosten sind nach Heizkostenverordnung mindestens 50 % verbrauchsabhängig zu verteilen.

Mehr Details: Verteilerschlüssel — vier Standard-Schlüssel erklärt.

Frist & Folgen bei Verspätung

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei Versäumnis verliert der Vermieter Nachforderungsansprüche — es sei denn, die Verspätung war nicht zu vertreten. Guthaben des Mieters müssen dagegen weiterhin ausgezahlt werden.

Bedeutung für Vermieter von Eigentumswohnungen

Bei ETW-Vermietern ist die Hausgeldabrechnung der WEG die primäre Datenquelle. Diese enthält jedoch alle Kosten der Eigentümergemeinschaft — auch nicht umlagefähige. Die Aufgabe: aus der Hausgeldabrechnung die umlagefähigen Posten herausfiltern, mit dem korrekten Verteilerschlüssel auf den Mieter umrechnen und in eine fertige Nebenkostenabrechnung gießen.