Sind Hausverwaltungskosten umlagefähig?
Tobias Klüppel
Geschäftsführer Wegora · Veröffentlicht 21. Juli 2026 · 4 Min. Lesezeit
Nein — Hausverwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Die Vergütung der Hausverwaltung darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt sowohl für die WEG-Verwaltung als auch für die Verwaltung Ihrer einzelnen Wohnung. Rechtsgrundlage ist § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der Verwaltungskosten ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten ausnimmt.
Warum nicht?
Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Gebäude oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt davon zwei Gruppen ausdrücklich aus:
- Verwaltungskosten — die Kosten der Verwaltung, Geschäftsführung und Aufsicht, einschließlich der Kosten für Prüfungen und die Verwaltervergütung.
- Instandhaltung und Instandsetzung — also Reparaturen.
Verwaltungskosten sind damit per Definition keine Betriebskosten. Der Gesetzgeber sieht die Verwaltung als Teil dessen, was der Eigentümer selbst zu tragen hat — sie kommt aus seinem Eigentum, nicht aus dem Gebrauch der Wohnung durch den Mieter.
Der häufigste Fehler bei ETW-Vermietern
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bekommt einmal im Jahr die Hausgeldabrechnung der WEG. Darin steht die Verwaltervergütung des WEG-Verwalters ganz selbstverständlich als Posten — schließlich zahlt die Eigentümergemeinschaft sie.
Genau hier passiert der Fehler: Viele Vermieter übernehmen die Hausgeldabrechnung eins zu eins in die Nebenkostenabrechnung des Mieters — inklusive der Verwaltervergütung. Damit legen sie einen nicht umlagefähigen Posten um. Die Folge: Der Mieter kann diesen Betrag kürzen oder zurückfordern, und die Position ist unwirksam.
Die Verwaltervergütung muss also vor der Umlage aus der Hausgeldabrechnung herausgerechnet werden — genauso wie die Instandhaltungsrücklage und Reparaturkosten.
Abgrenzung: Hausmeister ist nicht Verwaltung
Wichtig ist der Unterschied zum Hauswart bzw. Hausmeister. Dessen laufende Betreuungstätigkeit ist nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig — Verwaltung dagegen nicht. Übernimmt der Hausmeister neben der Betreuung auch Verwaltungs- oder Reparaturaufgaben, müssen diese Anteile herausgerechnet werden. Umlagefähig bleibt nur der Teil, der auf die laufende Betreuung des Gebäudes entfällt.
Auch eine Sondereigentumsverwaltung — wenn Sie einen Verwalter eigens für Ihre vermietete Wohnung beauftragen — zählt zu den Verwaltungskosten und ist nicht umlagefähig.
Was ist stattdessen umlagefähig?
Statt der Verwaltung dürfen Sie die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV umlegen — von Grundsteuer über Wasser, Müll und Hausmeister bis zur Gebäudeversicherung. Den vollständigen Überblick gibt der Leitfaden Umlagefähige Betriebskosten: Welche Kosten dürfen Sie umlegen?
Häufige Fragen
Ist die WEG-Verwaltervergütung umlagefähig?
Nein. Die Vergütung des WEG-Verwalters ist Teil der Verwaltungskosten und nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umlagefähig. Sie muss aus der Hausgeldabrechnung herausgerechnet werden.
Darf ich Verwaltungskosten umlegen, wenn es im Mietvertrag steht?
Nein. Anders als bei den „sonstigen Betriebskosten“ lassen sich Verwaltungskosten auch durch eine Mietvertragsklausel nicht zu umlagefähigen Betriebskosten machen — sie sind gesetzlich ausgenommen.
Was passiert, wenn ich Verwaltungskosten trotzdem umlege?
Die Position ist unwirksam. Der Mieter kann den Betrag kürzen oder bereits Gezahltes zurückfordern.
Weiterführende Themen
- Umlagefähige Betriebskosten: Welche Kosten dürfen Sie umlegen? — die vollständige Liste nach § 2 BetrKV
- Hausgeldabrechnung vs. Nebenkostenabrechnung — der ETW-Vermieter Guide 2026
- Fristen der Nebenkostenabrechnung — die 12-Monats-Frist nach § 556 BGB